「遠方に相続した実家の管理が大変…」
「空き家が古すぎて売れるか不安…」

北海道の空き家に関するお悩み、諦めていませんか？
エリアごとの特性や物件の状態によって複雑化する空き家問題も、解決策は1つではありません。
本記事では、相続した空き家を売却する際の負担をゼロに近づける最適な方法をご提案します。

相続した空き家の売却時にかかる4つの税金

空き家を売却しても税金や手数料を引いたら、思うほど手元にお金が残らないといったケースは少なくありません。
事前にどのような税金が、かかるのかを正確に把握しておきましょう。

譲渡所得税

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合のみ課税されます。
売却金額そのものではなく、あくまで利益に対してかかる税金です。

譲渡所得 = 売却価格 - ( 取得費 + 譲渡費用 )

取得費　: その物件の購入代金や購入時の手数料など
譲渡費用: 今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税など

住民税

売却した翌年の住民税として課税されます。税率は物件の所有期間（亡くなった方の所有期間を引き継ぎます）によって大きく異なります。

短期譲渡所得（所有5年以下）：税率 39.63%
長期譲渡所得（所有5年超）　：税率 20.315%

登録免許税

住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。
費用は不動産1つにつき1.000円（土地と建物なら2.000円）ですが、手続きを司法書士に依頼するため、別途数万円の司法書士報酬がかかります。

印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代です。
契約金額によって税額は異なり、例えば1,000万円超5,000万円以下の物件なら1万円（2027年3月31日までの軽減措置適用後）となります。

参照元：

• 土地や建物を売ったとき｜国税庁

相続した空き家の売却｜仲介手数料や測量費用はいくらかかる？

富良野・倶知安・ニセコエリアで相続した空き家を売却する場合、不動産会社に「仲介」してもらうか、直接「買取」してもらうかで、手元に残る現金は大きく変わります。

特に、冬場の維持管理が大変な北海道の物件では、早期売却が鉄則です。ご自身の状況に合わせて、どちらの手段が最適か見極めましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に買主を探してもらい、無事に売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
売却にかかる費用の中で、最も大きな割合を占めることも少なくありません。

仲介手数料の、上限額は法律で決まっています。

（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税

例えば、空き家を1.500万円で売却した場合の仲介手数料の上限は、

（1,500万円 × 3% + 6万円）+ 消費税 = 561,000円 です。

仲介手数料は、買主を見つけるための広告活動や契約手続きなどの対価として支払います。

買取の場合、

不動産会社が直接の買主となるため、買主を探す必要がありません。したがって、仲介手数料は一切かかりません。
売却価格は仲介に比べて7〜8割程度になるのが一般的ですが、手数料という大きな支出がない点は大きな違いです。

リフォーム費用

「少しでも高く売りたい」と、売却前にリフォームを検討される方も多いですが、富良野・倶知安エリアの築古物件では慎重な判断が必要です。

リフォーム費用の目安

・壁紙・クロスの張り替え：10〜20万円
・キッチン交換　　　　　：50〜150万円
・ユニットバス交換　　　：60〜150万円

リフォーム費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。特に富良野・ニセコエリアなどでは、買主が「自分好みにフルリノベーションしたい」と考えている場合、せっかくのリフォームが無駄になってしまうリスクもあります。

仲介と買取の違い

仲介の場合は、内覧時の印象を良くするために部分的なリフォームやハウスクリーニングが有効なケースもあります。
一方、買取の場合は、不動産会社が買い取った後にリフォームしてから再販するのが前提です。
売主は事前にリフォームする必要は全くありません。
現状のまま、手間や費用をかけずに売却できるのが買取のメリットです。

解体費用

建物の傷みが激しく、倒壊の危険性がある場合や、買主が更地での購入を希望している場合には、建物の解体が必要になります。

解体費用の目安

・木造　：1坪あたり4〜5万円
・鉄骨造：1坪あたり6〜7万円
（※30坪の木造家屋なら120〜150万円が目安。アスベストの有無や立地条件によって変動します。）

建物を解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がってしまうリスクがあります。解体のタイミングは慎重に検討しましょう。

【買取なら「古家付き」で売れる】 ゴエンでは、空き家が建ったままの状態で買い取ります。売主様が数百万円の解体費用を負担する必要はなく、税金のリスクも回避できます。

仲介と買取の違い

仲介で「古家付き土地」として売却する場合でも、買主から解体を求められる場合があります。
買取であれば解体費用を負担せず、空き家が建ったままの状態で買い取ってもらえるケースがほとんどです。解体費用という数百万円単位の出費を避けられるのは、大きなメリットです。

測量費用

土地の売買では、隣地との境界を明確にする「境界確定測量」を求められるのが一般的です。親から相続した土地などで境界が曖昧な場合、売主の責任で測量を行う必要があります。

測量費用の目安

確定測量：30万円〜80万円
（※土地の広さ、形状、隣地の協力が得られるかなどによって変動します。）

仲介と買取の違い

仲介で一般の買主を探す場合、多くは売主負担での確定測量が売却の条件です。
買取の場合、不動産会社によっては測量前の現況で買い取ってくれる場合があります。
測量の手間と費用を省ける可能性があるため、事前に不動産会社に確認してみましょう。

参照元：

• 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し：国土交通省

相続した空き家にかかる譲渡所得税の特例と注意点

一定の条件を満たせば、空き家を売却して出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる特例制度を利用できます。
特例が利用できれば、手元に残るお金が数百万円単位で変わるケースもあるのでしっかり把握しておきましょう。

特例を使うための主な条件

特例を利用するには、いくつかの細かい条件をすべてクリアする必要があります。重要なポイントは以下のとおりです。

• 亡くなる直前まで一人で住んでいた
• 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋である
• 相続してから売却するまで、事業や賃貸、居住に使われていない
• 売却価格が1億円以下である
• 相続開始（亡くなった日）から3年後の年末までに売却しなければならない
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではない

売却方法の条件

特例を適用するには、次のいずれかの状態で引き渡す必要があります。

1. 耐震リフォームをして売却する
2. 建物を解体し、更地にして売却する

 2024年の法改正ポイント 2024年1月1日以降の譲渡からは、「買主が」売却後に耐震リフォームや解体を行った場合でも、一定の条件で特例が受けられるよう要件が緩和されました。これにより、現状のままゴエンへ売却（買取）しても特例を受けられる可能性が広がっています。

特例を利用する場合の注意点

特例を利用する際には、いくつか見落としがちな注意点があります。

1. 確定申告が必須

空き家を売却した翌年に、確定申告を行う必要があります。たとえ税金が0円になる場合でも、申告をしなければ特例は受けられません。

2. 自治体の「確認書」が必要

確定申告の際に、提出する必要書類で特に重要なのが、空き家が所在する市区町村役場で発行してもらう「被相続人居住用家屋等確認書」です。
取得には時間がかかるため、売却が決まったら早めに手続きについて役所に確認しましょう。

3. 相続人が3人以上だと控除額が減る

土地・建物を3人以上の相続人で共有して売却した場合、一人当たりの控除額は最大2,000万円に減額されます。

4. 期限を1日でも過ぎると利用不可

「相続開始から3年後の年末まで」という売却期限は絶対です。買主探しに時間がかかることも想定し、期限に間に合うように余裕をもって売却活動を始めましょう。

特例は節税効果が非常に大きい反面、条件が複雑です。ご自身のケースで適用できるかどうかの最終的な判断は、不動産会社や税理士などの専門家へ必ず相談するようにしましょう。

参照元：

• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

エリア別比較富良野・倶知安・札幌の空き家が抱える特有の問題

北海道の空き家では、エリアが持つ特性によって、資産価値もや抱える問題、最適な解決策も全く異なります。

富良野・倶知安エリア：観光地ならではの土地需要と豪雪リスク

ドラマの舞台として知られる富良野エリアは、別荘やセカンドハウスとしての根強い需要があります。
世界最高峰の雪質を誇るニセコエリア（倶知安町）は海外富裕層からの人気が絶大で、不動産投資も活発です。

しかし、大きな価値の裏側には、世界有数の豪雪地帯ならではの深刻なリスクを考えないといけません。
数メートルの雪の重みによる家屋の倒壊や水道管の凍結・破裂など、放置された空き家を待つ末路は深刻です。

適切な冬期間の管理を怠れば、資産価値は大きく損なわれてしまいます。

札幌エリア：都市部での空き家と近隣トラブルのリスク

北海道の人口の約3分の1が集中する札幌市。都市部やその近郊では、リフォームなどを前提としたマイホーム需要が安定している一方、住宅が密集している都市ならではの問題を抱えています。

管理されない空き家の老朽化が引き起こす「近隣トラブル」は、以下のとおりです。

• 剝がれた外壁が隣家を傷つける
• 伸び放題の雑草が害虫を発生させる
• 不審者の侵入や放火の温床になる

一度トラブルが起これば、損害賠償問題にまで発展しかねません。また、長年放置された空き家は、ホコリやカビで想像以上に汚れており、片付けにかかる費用や労力は計り知れません。

遠方管理や訳あり物件の悩みは不動産「買取」で全て解決

「買取」とは、不動産会社が買主を探す「仲介」とは異なります。
ゴエンは直接、お客様の不動産を買い取るサービスです。
特に、遠方にお住まいの所有者にとって、買取には大きなメリットがあります。

買取が遠方の売主にとって最適な理由（管理不要・即金化）

1. 面倒な管理・片付けから一切解放される「現状渡し」

草刈りや雪下ろしはもう不要です。
売却が決まった瞬間から、大変な管理業務はすべてゴエンが引き受けます。
家財道具が残っていても、 時間と費用をかけて片付ける必要は一切ありません。
リフォームや修繕も不要です。
雨漏りや設備の故障があっても、現状のまま買い取ります。

2. 売却後の不安をゼロにする「契約不適合責任の免責」

個人間で不動産を売買（仲介）した場合、売却後にシロアリや雨漏りといった隠れた欠陥が見つかると、売主が修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を負うのが一般的です。ゴエンの買取では、契約不適合責任をすべて免除する特約を設けています。
売却後に万が一トラブルが見つかっても、責任を問われません。

3. スピーディーで確実な「即金化」

「仲介」はいつ売れるか分からず、販売活動が長期化するケースも少なくありません。
一方、「買取」はゴエンが直接の買主なので、査定額に納得できれば、最短スケジュールで契約・決済し、現金化が可能です。

仲介で断られた築古・訳あり物件もゴエンが買取できる理由

「建物が古すぎる」「法律上の問題がある」「過去に事件があった」

一般の買い手を探す「仲介」では、「訳あり物件」は敬遠されがちで、売却を断られてしまうケースも少なくありません。

しかし、ゴエンでは売却で断られた物件でも買い取れる理由があります。

・物理的な問題がある物件

（例：雨漏り、建物の傾き、シロアリ被害、再建築不可など）

ゴエンは、リフォームやリノベーション、あるいは解体して更地にするなど、土地や建物の最適な再生方法を知っています。
豊富な経験と協力業者とのネットワークがあるので、どんな状態の物件でも価値を見出すので、買取が可能です。

・心理的な問題がある物件

（例：事件、事故、孤独死などがあった事故物件）

事故物件は、一般の方が購入をためらう最大の要因です。ゴエンでは、適切な手順を踏んだリフォームや特殊清掃、法律や告知義務に関する専門知識を駆使し、次の流通へ繋げるノウハウを持っています。

遠方で相続した空き家の悩みは「買取」で解決！

相続した空き家を売却するには、かかってくる税金や費用が複雑で高額になるケースもあります。
特例制度を利用すれば、税金の控除も受けられますが全ての売主に当てはまりません。

遠方で空き家を相続された場合、特に富良野・倶知安の豪雪地帯や札幌では近隣トラブルなど、空き家問題は深刻です。

ゴエンの不動産「買取」は、面倒な片付けやリフォームが不要で、売却後の責任も一切問われません。
相続した空き家の売却は、税金の特例やエリア特有のリスク（特に雪！）が絡み合い、非常に複雑です。

「管理が限界」「仲介では売れそうにない」「税金で損をしたくない」 そんな時は、一度ゴエンにご相談ください。不用品回収から清掃、複雑な権利調整までワンストップで対応します。

現地調査や価格査定を行った上で、最適な売却プランをご提案します。忙しい方でも安心して依頼でき、最短での売却実現が可能です。

問題のある訳アリな空き家を相続した場合は一度、ゴエンに相談してみてはいかがでしょうか？