2026年は富良野やニセコ・倶知安エリアの不動産市場は大きな転換期。インバウンド需要による地価高騰の一方で、「改正空き家法」の運用本格化により、放置された土地や建物への罰則・増税リスクがかつてないほど高まっています。「売りたいけれどどこに相談すればいい？」「古い家でも売れる？」そんな悩みを解決するため、2026年最新の売却相談ガイドをまとめました。

2026年は富良野・ニセコ・倶知安の不動産を「放置」できない！3つの理由とは

富良野やニセコ、倶知安で土地や空き家を放置しておくと3つのリスクが常に増大していきます。不動産を放置せず、早めに対策を講じたほうがいい理由をそれぞれのリスクごとに見ていきましょう。

改正空き家法の本格運用｜「管理不全空き家」指定で固定資産税が最大6倍に

2024年に改正された空き家法の本格的な運用が始まる2026年。これまでよりも制度を厳格化する動きが見られ、放置された空き家を自治体が調査したのち、所有者に対する指導や勧告をいっそう推し進める方針です。

後述する「特定空き家」に認定されるリスクに加え、場合によっては「管理不全空き家」とみなされて高額な固定資産税がかかる可能性も。富良野やニセコ、倶知安の空き家も例外ではなく、放置している空き家がある場合はリスクを避けるためにも早めの対応が求められます。

相続登記義務化の期限｜放置による10万円以下の過料リスク

2024年4月1日から、不動産を相続した際の相続登記が法律で義務化されました。これは「亡くなった人の土地・建物を自分の名義に変更する手続き」を、相続を知った日から原則3年以内にしなければならないというもの。

仮に相続後も登記変更をせずに放置しておくと10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。また、2024年以前に発生した相続でも、未登記のままであれば原則として2027年3月31日までの登記変更手続きが必要です。

相続した土地や建物を売却する際にも登記変更は必ずおこなわなければなりません。罰金を避けるためにも、今後の活用をスムーズに進めるためにも、まずは登記変更から始めましょう。

参考：相続登記の申請義務化について│法務省

雪害による「特定空き家」認定｜行政代執行での強制撤去と高額請求

豪雪地帯である富良野・ニセコ・倶知安では、空き家の雪害リスクが年々深刻化しています。

管理されていない空き家は屋根の雪下ろしが行われないため、倒壊や屋根材の落下によって周囲に危険を及ぼすおそれがあり、自治体から「特定空き家」に指定されやすいという側面も。

特定空き家に認定され、所有者が改善命令に従わない場合、最終的には自治体が建物を強制撤去する行政代執行が行われ、その費用は全額所有者に請求されます。

北海道内でも実際に約400万円の請求事例が報告されており、「除雪しないだけ」で重大なリスクを背負うことになるでしょう。建物の保全や行政代執行を回避する意味でも早めの対策が求められます。

参考：地方公共団体の空き家対策の取組事例２│国土交通省

【悩み別】不動産・土地売却の相談はどこにする？専門家と窓口一覧

空き家や土地を手放すためには大きく5つの専門家を頼る必要があります。不動産周りの困りごとと頼るべき専門家についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。

総合的な売却戦略・査定の相談なら「不動産会社」

不動産売却を考えた際の最初の相談窓口は不動産会社（宅地建物取引業者）です。不動産会社は、所有物件の売却価格の査定や売却戦略の立案、買主探し、契約手続きまで一貫して対応してくれます。

「仲介」の場合は、物件の価値を評価し、適正な売出価格を算出したのち、広告やネット掲載で買主候補を発掘して契約締結までおこなうのが一般的。一方で、そのまま不動産会社に買い取ってもらう「買取」というケースでは買い手を募らずにすぐ売却できるのがポイントです。

また、複数の不動産会社へ査定依頼をおこない、価格や戦略の違いを比較することも可能です。

相続や税金、土地活用の選択肢についての相談といったサービスも受けられることが多いため、まずは地域に根ざした不動産会社へ相談してみましょう。

相続登記や未登記物件の法的手続きなら「司法書士」

相続した土地や建物の名義変更（相続登記）や、未登記建物の手続きについては、司法書士に相談しましょう。

司法書士は、不動産所有者の戸籍収集や遺産分割協議書の作成支援、法務局への登記申請まで一括で対応できるため、遠方の不動産を相続した場合も負担を大きく減らせます。

売却する際も登記が完了していなければ取引そのものが進められなくなるため、富良野・倶知安の不動産を動かす第一歩として、早めに司法書士へ相談することが重要です。

依頼する司法書士は現地の方でも良いですが、やり取りのしやすさを鑑みて自宅から近い場所に事務所を構えているところを選ぶとイレギュラーがあった際にもコンタクトを取りやすく、安心できます。

境界トラブル・測量が必要な土地の相談なら「土地家屋調査士」

土地の売却にあたって境界確定が必要な場合は土地家屋調査士へ相談しましょう。土地家屋調査士は土地の境界確定測量、筆界（へんかい）の確認、地積測量図作成などの専門業務を行い、隣地との境界が不明確な土地でも売却準備を進められるようにします。

隣接地との境界を曖昧にしたままの売却は契約後のトラブルにもつながるため、事前に境界を確認したり、測量を実施したりする必要があるでしょう。

とりわけ富良野・倶知安エリアの土地は広く、複雑な地形であるケースも少なくありません。隣接地との境界を明示しないまま使われ続けている土地も多く残っているため、手つかずの土地を売却する際には不可欠な専門家と言えます。

売却益の税金・確定申告の相談なら「税理士」

土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税の申告と納税が必要となりますが、その際に相談したいのが税理士です。

不動産の譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されますが、加えて所有期間が5年を超える（長期譲渡）か超えていない（短期譲渡）かで税率が大きく変わります。これらを自分で計算するのが難しい方は、税理士を頼ることになるでしょう。

また、相続した不動産では取得費が分からないケースも多く、特例（取得費加算・3,000万円特別控除など）を適用できるかどうかでも手取り額が大きく変動します。

国税庁も、譲渡所得の計算や確定申告について専門家への相談を推奨しており、富良野・倶知安の不動産売却で後から税金トラブルに陥らないためにも、売却前に税理士へ確認しておくと安心です。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例│国税庁

公的機関（市役所・法務局・税務署）の無料相談窓口活用法

不動産や土地の売却・相続に不安がある場合は公的機関が実施している無料相談窓口を活用する方法もおすすめ。自治体単位では市役所でが空き家対策窓口を設けているケースが多く、空き家の管理義務や特定空き家制度について案内してもらえるでしょう。

法務局では相続登記の義務化を受けて相続登記の無料相談や手続き案内を実施しており、登記の流れや必要書類を事前に確認できます。初めてで分からないことがたくさんある場合も丁寧に教えてくれるので、一度近くの法務局に電話で確認してみるのが良いでしょう。

また、税務署では譲渡所得や確定申告に関する一般的な相談が可能です。ただし、これらの窓口は制度説明が中心で、売却の判断や費用（所得）の算出、実務の代行は対象外です。支払期日の確認や制度の概要を説明してもらうのが現実的な活用法と言えます。

富良野・ニセコエリアの土地売却でよくある落とし穴とポイント

富良野・ニセコエリアの土地を売却する際には以下のような落とし穴に注意が必要です。また、売却時に気を付けておきたいポイントも併せて押さえておきましょう。

リゾート地特有の「境界不明」と「外資隣接」の難しさ

富良野・ニセコ・倶知安は古くからリゾート地として親しまれてきた土地。リゾート用の土地は民家のように頻繁に売買が行われることはなく、面積も広大です。そういった土地に隣接していると、土地境界が曖昧なまま放置されている可能性が高くなります。

先述したように境界が曖昧なまま放置されている土地は、売却時に買主から敬遠されやすく、測量が必須となるでしょう。

さらに近年は外資系企業や海外投資家からも注目を集めているため、隣接地が外資系企業や投資家の資産となっている可能性も。その場合は隣接地の所有者に連絡を取ったり合意を取ったりするためにも時間がかかるでしょう。

富良野・ニセコエリアで土地の売却を進めるには、隣接地の状況も鑑みた早めの確認と対応が必要です。

農地・山林の売却で農地法や森林法の規制をクリアできない

富良野・ニセコエリアでは、見た目は「空き地」に見えても、登記上は農地や山林として扱われているケースが散見されます。もし所有している土地に農地や山林が含まれている場合、売却が一筋縄ではいかない可能性が高いのです。

農地を売却・転用する場合は、農地法に基づき農業委員会の許可または届出が必須となるため、買主が農業従事者でなければ売却自体が成立しないことも。また、山林は森林法により一定規模以上の土地取引では事前の届出が求められ、伐採や開発には制限があります。

これらの規制を把握せずに売却を進めると、契約後に手続きが止まりトラブルになるおそれがあるのです。富良野・ニセコエリアの土地を売却する際には、地目と法規制を事前に確認しておきましょう。

「冬になる前に売りたい」雪害物件を現状有姿で手放す方法

豪雪地帯の富良野・ニセコ・倶知安では、冬を迎える前に売却できるかどうかが空き家リスクを大きく左右します。積雪が始まる11〜12月以降は屋根雪による倒壊や落雪事故の危険性が高まるため、所有者には適切な管理が求められます。

また、実際に雪害で屋根や壁が倒壊してしまった家屋を手放したいというケースも少なくありません。しかし、内外を仕切る外壁や屋根が機能していない家屋は老朽化が早まります。修繕費用も差し引いて、市場価値を大幅に下回った金額で取引されることとなるでしょう。

そうなる前に、修繕不要・残置物そのままの「現状有姿」での売却を選択することで、冬季の管理リスクを抱えずに手放せます。多少は価格が下がってしまいますが、瑕疵担保責任免責などの特約をつけておけば早めに売却してしまうほうがかえって損をせずに済むのです。

修繕や除雪、残置物の撤去まで定期的に行うのは難しいもの。「こんな状態で買ってくれる人なんて」と思いがちですが、まずは雪害が本格化する前に現状有姿で市場に乗せてみることが大切と言えます。

土地高騰の恩恵を受けるために「空き家期間」を少しでも減らす

富良野・ニセコ・倶知安エリアではインバウンド需要を背景に地価が上昇傾向にありますが、国土交通省の地価公示でも、北海道内の観光地周辺では住宅地・商業地ともに価格上昇が確認されています。

一方で、空き家として放置される期間が長くなるほど、建物の劣化や管理不全によって評価が下がり、地価上昇の恩恵を十分に受けられなくなるリスクがあります。空き家は維持管理コストや法的リスクも年々増すため、「いつか売る」と先延ばしにするほど不利になるのです。

定期的に管理をしつつ、すぐに売却をしないのであれば安く賃貸で貸し出しておくという手もおすすめ。管理の手間が省けるだけでなく売却までのキャッシュフローも生み出してくれます。結果的に空き家期間を作らずに売却先を探せるので、価値の維持にもうってつけです。

市場が動いている今こそ、空き家期間を最小限に抑えて早めに売却判断を行うことが、資産価値を守る現実的な選択と言えるでしょう。

仲介vs買取｜今の市場で「ゴエン」の現状買取が選ばれる理由

土地や建物を手放す際には大きく「仲介」と「買取」という2つの選択肢がありますが、買取には仲介では得られないメリットが存在するのです。

ここでは富良野・ニセコエリア特化で買取をおこなっている弊社のサービス「ゴエン」と他社の仲介サービスを比較しつつ、買取がおすすめである理由についてもご紹介します。

仲介売却のような修繕費用や除雪費用の持ち出しリスクがない

一般的な仲介売却では、買主に良い印象を与えるために修繕や清掃、冬場であれば除雪対応が求められることが多く、売却までの間に所有者が費用を負担し続けるリスクがあります。

物件の状態や管理状況が価格や成約に影響するのは仕方がありませんが、その手間を肩代わりしてくれるわけではないのです。これでは管理の手間を減らすためにも早く手放したいのにそのために管理をしなければならない、という堂々巡りの状況に陥ってしまいます。

ゴエンは現状のまま買い取るスタイルのため修繕や維持管理をおこなう必要はありません。また母体である不動産会社が買主となって直接購入するため個人間での契約に比べてトラブルに発展するリスクも限りなく低く、紛争に発展して費用がかさむといった心配もありません。

査定価格は仲介のほうが高くなりやすいですが、それは売却までオーナー様が管理をし続ける前提の金額です。それらの手間や起こり得るトラブルを回避しつつ売却できるのが、ゴエンの現状買取が選ばれる理由の一つと言えます。

荷物や残置物はそのまま！修繕不要・「現状」で即現金化

ゴエンの現状買取はその名の通り「現状のまま」買い取るため、残置物やお庭、設備の老朽化などにも一切手を加えずに売却を完了できます。

空き家の多くは居住中に溜まった家具家電や生活用品などの残置物がそのままになっており、それらの処理にかかる費用や手間、心理的なストレスが買い手の意欲を削ぐ原因となりやすいです。

とはいえ、清掃業者や不用品回収業者に依頼すると高額な費用が請求されることも多く、出費がネックとなって放置されるケースが少なくありません。そういったお家は仲介では取り扱ってもらえなかったり、買い手が見つかるまでに何年もかかったりします。結果的に不動産としての価値は目減りしていくでしょう。

残置物や設備の老朽化といったマイナス面も含めて、ゴエンは現状のまま買い取りをいたします。地域特化で培ったノウハウを生かして買い取りを実施しますので、「これでは値は付かないだろう」とあきらめる前に、まずは一度お気軽にご相談ください。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）免責で、売却後のトラブルをゼロに

ゴエンでは基本的に「瑕疵担保責任」は免責。言い換えれば、売却後にどんなトラブルが起こったとしても一切の請求をおこなわない、という特約を設けて買取をさせていただきます。

やはり築古物件の売却時にポイントとなるのが「購入後のトラブル」です。長く使われていなかった設備にどんな不具合が出るかは売る側も買う側も分からないもの。そのためどこまで補填するか、そもそも補填はおこなわないか、といったすり合わせをおこなうのが一般的です。

しかし、買主は補填（瑕疵担保責任）を求めますし、売主はリスクがはっきりしないまま責任を負いたくはありません。このすり合わせが上手くいかないまま、平行線になって契約自体が破談になるケースも散見されるのです。

ゴエンではベースとして瑕疵担保責任を免責とし、売却後に一切の請求をしないという前提で査定やご提案をいたします。売却の際はもちろん、その後も「ゴエンに頼んで良かった」とご納得いただけるよう尽力させていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

富良野・ニセコ・倶知安の「不動産売却相談」はゴエンへ

富良野・ニセコ・倶知安の不動産を売却する際は、ぜひ地域に特化した買取サービス「ゴエン」へご連絡ください。

地元熟知の専門スタッフがLINEでスピード査定

来店不要、電話不要ですぐに査定を実施いたします。富良野・ニセコ・倶知安のエリアに特化した買取サービス「ゴエン」では、買取専門スタッフが常駐しすぐにLINEで査定をおこなえる体制を整えています。

遠方の企業では地価や築年数、不動産の状況などを調べるのにも時間がかかるもの。しかし、ゴエンは地元を熟知した専門スタッフが即座に査定をおこなうため、お待たせせずに売却相談へと移っていただけます。

ご納得いただけるよう尽力させていただきますので、ご不明点やご不安な点などがございましたら、お気軽に地元担当のスタッフへご相談ください。

複雑な相続物件・古い空き家・地方の土地も断りません

「相続したけど所有者が複数人いて売りにくい」

「築年数が経ちすぎててボロボロだし、とても売れるとは思えない」

「過疎化が進んでてここに住みたい人はいないんじゃないか」

空き家によくあるこうしたお悩みにも寄り添い、断らずに査定をさせていただきます。その理由は、不動産会社でありつつも「地域密着型」の「不動産活用事業」を展開しているから。転売ではない出口戦略を武器に、どんな不動産でも真摯に向き合えるのがゴエンの強みです。

お一人で思い悩まず、まずは無料相談で不動産に関するお悩みをお聞かせください。

思い悩む前にゴエンへご相談を

2026年の法規制強化により、不動産は「持っているだけでリスク」になる時代です。価値が下がる前、あるいは罰則を受ける前に、まずはプロへ土地売却相談をすることをおすすめします。